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新授信政策应对房地产市场格局演变2012-10-17信贷风险

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新授信政策应对房地产市场格局演变
*日,中国房地产业协会市场委员会等多家机构发布 《2012 中国城市房地产发展前 景测评报告》及《中国城市房地产市场风险排行榜》,报告从五大二级指标、十一大三 级指标出发,从供应关系、供应需求等要素判断整体房地产市场的风险。该分析模式 和分析结果有助于商业银行进一步了解目前房地产市场存在的风险。 银联信分析:

一、风险解读 1、测评方式:重新划分城市类别,制定多维风险指标 迄今已长达*三年的房地产调控对房地产行业造成了重大而深远的 影响。在这场大变革、大洗牌之中,经济增长存疑、政策调控年年升 级,市场需求也正在从“单一的刚性需求主导”向“多元化需求并重” 的方向转变。在这样的背景下,房地产企业不断分化,市场格局持续重 组,企业城市布局面临着严峻的考验。 第一,该报告对可能存在的风险陷阱做提示是从多个维度出发的, 包括市场需求、市场供应、市场供求关系以及城市内部、外部环境等各 个角度,商业银行应认清所辖区域城市的这些综合指标情况并予以判 断。 第二,2012 中国城市房地产发展前景测评包括了城市分类、城市 前景、城市风险三个相互联系的板块。其中尤其值得一提的是对一二三 线城市类别的重新划分。报告从城市行政等级、城市经济规模、城市人 口规模三个层面建立评价指标体系,选取行政等级特尔菲法专家赋值、 城市 GDP、人均 GDP、人均可支配收入、常住人口、城镇化率等指标, 对 2010 年底中国大陆 287 个地级以上的城市开展分类划分城市类型。 2、解读结果:一二三四线城市风险依次递增,四线市场风险巨大 首先,一线和二线城市市场风险比较小。测评结果显示,一线与二 线城市从整体而言,由于庞大的市场需求,以及有限的土地资源,使得 房地产市场供不应求明显。而从房价收入比层面上看一线城市确实偏 高,但考虑到其激烈的市场供求矛盾,高房价所带来的风险仍然是可控 的。对二线市场而言,市场正进入高增长期,部分城市房价相对超前但 风险并不突出。在一线城市中,深圳位列市场风险第一位,其次为北 京、上海、杭州、广州、成都等地。 其次,部分三线城市的风险度显然更值得关注。从风险榜单前 50 强来看,包括了拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水*较低、经济实力 较弱、供应明显大于需求的三线城市。其中资源型城市鄂尔多斯等的房 地产崩盘风险业已引发业界高度关注,主要是因为鄂尔多斯*年来房地 产市场炒作过头,其常住人口不到 200 万,土地消化周期长达 9.71 年, 供求比高达 3.88,市场严重供过于求。此次发布的榜单中,鄂尔多斯 位居第 6 位。具体看来,个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸

显。随着一、二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨,一部分 三线城市*年来也加入到大力发展楼市的行列中来,但其本身的需求体 量其实并不足以形成支撑,这些城市未来风险正集中展现。不同于前两 类城市,三线城市房价指标普遍不存在超前的因素,房价涨幅相比较于 GDP 和居民收入都处在合理范围内,而个别三线城市风险主要表现在供 求关系上。 最后,四线城市则是由于土地放量普遍高于住宅市场消化能力, 未来发展风险巨大。报告显示,全国城市房地产市场风险排名前五十 位的全部为三、四线城市,风险榜单前 50 名包括了 41 个四线城市,其 中酒泉、呼伦贝尔和黑河被评为房地产市场风险最大的三个城市。四线 城市和二、三线城市差别就是人口密度比较小,所以这个指标相对来说 比较居前,导致地广人稀,土地供应多,供求关系失衡,供求关系逆 转。在这样的情况下,这些城市当中如果大规模的做房地产开发风险非 常大。在这些城市当中,有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地 供应构成了这些城市最大的风险。 二、新形势下房地产信贷授信政策如何调整 随着利率市场化时代的开启,银行业应该加强审视和调整各自的业 务构成,追求拓展更高回报和更高收益的业务,进行贷款结构调整已是 必然选择,房贷地位随之下降。而这两年偏紧的房地产调控政策,恰好 成了这个变化的转折点,楼市成交量低迷也让房贷的下滑尤其明显。从 2010 年底开始,各家银行贷款结构中,房贷占比都在不同程度地下 降,这一趋势已延续至今。如何调整房地产信贷授信政策,应注意以下 三点: 1、释放个人住房按揭贷款资源向个人经营性贷款倾斜。零售收入 过高依赖于住房按揭贷款,即便现阶段不会出问题,但未来的持续性和 稳定性总是要接受考验的。其实,房贷业务优点也是不可替代的,放贷 比较稳定安全,后续的管理和催收几乎没有成本,占用风险资本也很 低。并且房贷占用风险资本仅 50%,比小微占风险资本为 75%的要更加 节约风险占用资本。事实上,几乎所有的上市银行个人住房贷款在个贷 中的占比都较年初有不同程度的减少。今年*肽辏煞葜埔兄械* 安银行、中信银行、兴业银行,城商行中的南京银行强势压缩房贷,房 贷在个贷中的占比分别下降 6.46%、5.08%、3.71%、3.28%。再把时间 拉长来看,工行、农行、中行、建行、交行、招行、中信银行都从 2010 年底到 2011 年初开始出现了下降;民生、兴业、当时的深发展房 贷在总贷款的比例则从 2007 年开始便出现了下降,分别从 16.1%、 27.5%、26.8%下降到 2012 年 6 月的 5.9%、16%、10.3%。商业银行若降 低放贷比例可以通过利率的价格杠杆调节。 而对于下降到多少是较为合理的比例,工行认为房贷在个贷中合理 的比例是 50%。工行个人金融部总经理李卫*表示,基于住房的贷款, 客户所拥有的住房资产应该是最有效的资产,房贷业务还是大银行所看 重的,因为风险低、成本低、可以批量处理。工行前两年也已经大力发 展了非房贷的贷款,也就是经营性贷款。这两部分一半对一半差不多。 但李卫*也认为未来银行业经营专业化、差异化之后,可能也会出现房 贷一点都没有的银行。

2、维持优质开发贷份额。一般情况下,开发贷和一手房按揭贷款 会是同一家银行,但一些银行已经出现了只愿做开发贷不愿意做同一项 目的按揭贷款的情况。银行做开发贷,利率可以上浮较多,也可以帮助 地产商进行融资安排,比如发债,发信托,甚至股权投资,这样有比较 多的财务顾问费收入,按揭没有这些收入。2008 年房地产最困难的时 候,银行开发贷利率 8%,财务顾问费 16%,贷款的综合收益达到 24%。 即使现在没有那么高了,但是上浮和收费都还有,如果不良能够控制, 收益还是不错的,关键是风险能否控制。 3、警惕高温的商业地产风险。目前商业地产呈现两种截然相反的 态势,一面是已经在全国布局 100 多个万达广场、覆盖了大部分重要城 市的大连万达集团董事长王健林公开表示 2013-2014 年计划再开业 40 多个万达广场,另一面则是首创臵业宣布退出佛山奥特莱斯。其实本轮 商业地产建设热潮是在不受政策调控限制,又有可能带来稳定税收而受 到地方政府的大力支持,以及部分做住宅的开发商急需转型的推动下狂 飙突进。2009 年以来,全国商业地产月均投资增速达到了 30%以上,是 同期住宅开发投资增速的 1.3 倍,今年*肽旮抢蟮 2 倍。行业内 都在从住宅转向商业或商业综合体项目,也就形成了一个集中供应的可 能。目前从全球范围来看,在建的大型城市商业综合体项目 80%都在中 国。国内一些地方的商业地产也已出现总量过剩等泡沫化前兆。骤然爆 发的商业地产已经表现出相当的风险。前期规划的缺陷、后期资金链的 断裂,都极易导致项目最终“烂尾”。

2.人民币即期汇率首破 6.26
延续国庆假期前的升势,人民币兑美元即期汇率节后继续“高歌猛进”,不仅仅 是即期汇率接连突破 6.27 和 6.26,中间价亦打破之前维持在 6.34 左右的稳势,接连突 破 6.33 和 6.32。10 月 15 日,人民币兑美元中间价报 6.3112 元,连续第三个交易日上 涨且创下三个多月来的新高;收盘价报 6.2670,较前一个交易日略微上涨且连续第四 个交易日创下历史新高。但从中美基本面、资本流动等因素考虑,这种情况并不意味 着人民币新一轮升值开始。从中期来看,中美经济基本面对比仍是决定人民币汇率走 向最重要因素。 银联信分析:

一、人民币中间价走高 2012 年 5 月,人民币进入贬值通道,兑美元汇率从 6.27 一路贬至 6.38,累计贬值高达 1.8%,创* 10 个月以来的新低,打破了人民币对 美元单边升值的预期。同时,12 个月人民币无本金交割远期(NDF)价 格和人民币即期汇率的差值自今年 2 季度以来一直位于零线以下,反映 出投资者对人民币未来走势的悲观态度。进入 3 季度,人民币远期市场 贬值预期进一步加强。然后,最*一个多月来,人民币兑美元即期汇率

明显走强,一扫前几月“阴霾”。 9 月 28 日是国庆节前最后一个交易日,人民币兑美元即期汇率高开 高走,创下汇改以来盘中新高 6.2835 和收盘新高 6.2850,亦令 9 月份 人民币升值幅度接* 1%。节后首个交易日 10 月 8 日,人民币兑美元即 期汇率开盘就触及 6.2812,再创汇改以来新高,且较当日中间价最大 上涨幅度达 0.98%,* 1%的波动上限。11 日,人民币兑美元即期汇率 持续强劲上扬,创下 6.2761 的新高,并首次触及 1%的“涨停板”。12 日,人民币兑美元盘中首次升破 6.27 的关口,最终收报 6.2672,连续 第三日收创历史新高。同时,与节前人民币兑美元中间价波澜不惊相 比,最*几个交易日人民币中间价明显上升。与 9 月 28 日的 6.3410 相 比,10 月 15 日的中间价上涨* 300 个基点,涨幅 0.46%,创下 3 个半月 来新高。 二、缘何屡创新高? 对于人民币对美元汇率以及人民币即期汇率屡创新高的原因,业内 人士一致认为是由于中国 9 月的外貌和货币供应数据表现强劲,同时美 国推出第三轮量化宽松政策使美元持续贬值,也是人民币不断升值因素 之一。 图表 1:人民币中间接屡创新高原因分析
序号 观点 一 观点 二 观点 三 观点 四 主要观点 中国海关总署及中国央行公布的9月份外贸和货币供应数据表现强劲 前一段时间,汇率波动区间扩大之后,即期汇率反映出市场对人民币 有增值的预期,中间价就出现走高,主要因素还是9月出口的情况大 大超出市场预期 在中国“*鹬堋毙в凹疚惨蛩卮碳は拢嗣癖壹雌诨懵蚀聪19年新 高后,15日盘中升穿6.26。中共第18次全国代表大会的会期已经确 定,主管经济财经的官员人选应已确定,政策风险大减,令人民币有 受追捧的理由 可能与2012年美国总统大选前,中国方面感受到来自美方要求人民币 升值的压力 在其他主要经济体祭出非常规货币政策后,中国只用逆回购的方式为 市场增加流动性,当人民币成为高息货币,便吸引中国居民及投资者 将资金从外币转回人民币。除美元之外,人民币也算是“很硬的”货 币,部分人将它当作避险用。加上国庆*鹬埽碳椅崴阍诔ぜ倨 前买入的美元头寸,假后换回人民币,抛售美元,令人民币于*鹬 后上扬 企业和个人结汇盘的增加是即期汇率走强的一个原因。最*公布的一 些经济数据显示政府政策刺激措施开始奏效,使得对中国的经济预期 转好。而QE3推出口强势美元开始遭到市场的抛售,也是促使人民币 走强的一个原因 人民币*期连续走升主要是各金融机构为减少美元持仓成本或尽量增 加收益所做的外汇掉期交易操作造成的,调整美元持仓期限的同时, 却没有改变美元的头寸,完全是金融机构间的相互博弈形成的,与央 行并无太大的关系 数据显示,全球人民币结算规模持续增长,2012年7—8月,和中国发 生的对外贸易中,人民币结算占17.6%,高于*肽10.7%的比例。很 多欧洲和亚洲的客户放弃美元结算,转用人民币,这基于真实的企业 需求,并非美元跨期套利

观点 五

观点 六

观点 七

观点 八

资料来源:银联信整理 综合来看,大部分业内人士认为,从目前央行主动上调人民币中间 价的情况来看,人民币的强势仍有望持续一段时间。 三、短期走势并非意味着升值新周期的开始 考虑到美国推出第三轮量化宽松政策 (QE3) 及美国大选等因素,人 民币不排除短期内继续走升,但不能据此断定已经进入新一轮的升值周 期。 从中期来看,中美经济基本面对此仍是决定人民币汇率走向的最重 要因素。我国 9 月出口向好主要是基数、节日订单、政策提振等多重因 素所致。但在当前国内外经济形势及贸易摩擦频发背景下,单月出口回 升难言外贸形势反转。从长期看,在经历十余年高速增长后,我国经济 增速潜在中枢下移,投资和储蓄结构将发生深刻变化,贸易顺差与 GDP 之比已下降至 2%,由此决定资本流入出现趋势性放缓,进而对人民币 币值产生影响。以上基本面因素不支持人民币重回升值通道。就美国经 济而言,数据显示美国经济持续温和复苏可能性较大。当前美国企业部 门现金流和利润处于历史最好水*;楼市*两个月强劲反弹,显示楼市 这一重要资产部门或已见底;美国上周公布申请失业金人数大降,创逾 四年半新低。制造业回流美国、能源独立战略开始发力,也都对其经济 复苏提供良好条件。尤为重要的一点是,美国致力于提升服务业可贸易 水*的战略,将在一定程度上降低其经济复苏进程对弱势美元的以来。 就短期而言,QE3 对人民币升值驱动力远不如以往。QE3 未公布新 一轮量化宽松计划执行区间和采购总规模,更像是此前量化宽松政策自 然延续。最新数据显示,在 QE 推出后至今,美联储资产负债表并未扩 张,这意味着 QE3 推出后美联储并未向市场实质性注水。而 QE3 政策宣 布后,全球金融市场走势并未复制前两次宽松政策。商品、*稹⒛茉 价格上涨与美元贬值并未出现,与之相反,商品、石油获利回吐,美元 指数未出现快速破位下行,反而在 9 月 14 日后出现*稳上升态势。在经 历 7 月末到 9 月中旬下跌后,美元在短期内似乎已消化 QE3 影响。通过 美元自动贬值实现人民币被动升值,这一期待在未来实现的可能性在减 小。 总体来看,当前人民币中间价短期走升并非意味着升值新周期的开 始。尽管当前即期市场人民币汇率出现新高,但远期市场人民币贬值预 期并未消除,当前人民币有升有贬双向浮动的态势未改。很显然,这给 进出口相*笠荡戳私洗蟮幕懵时芟漳讯取6唐诶纯矗嗣癖抑屑浼 在比较短时间内变化幅度较大,总体是欧美国家推行的量化宽松政策所 致,由于汇率变化过于突然,会致使相关出口企业准备不足,而带来 损失。同时,人民币中间价的迅速攀升,也会使相关行业受益,主要 来自三个方面。一是需要进口设备、原材料的企业成本下降,如造纸 行业等;二是持有外债的企业因减少实际偿还额而受益,如航空业 等;三是持有人民币资产经营的企业财富效应明显,如房地产业、银 行业等。




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